CZ. II - GWARANCJA
Wstęp
Niniejszy artykuł stanowi kontynuację poprzedniego wpisu, który został poświęcony tematyce rękojmi, w aspekcie zagadnień związanych z roszczeniami jakie przysługują właścicielowi nieruchomości nabywającemu je z rynku pierwotnego, w sytuacji w której ujawnią się w nim wady.
Gwarancja (Tytuł XI Dział III Kodeksu Cywilnego)
1. Definicja
Zgodnie z brzmieniem art. 577 kodeksu cywilnego gwarancja jest dobrowolnym oświadczeniem gwaranta (dewelopera), zgodnie z którym, zobowiązuje się on względem kupującego do zapewnienia, że rzecz sprzedana ma określone właściwości.
Musimy pamiętać, że to czy będziemy mogli skorzystać z uprawnień wynikających z gwarancji będzie zależeć od tego czy zostanie nam ona udzielona.
Co więcej, uprawnienia z tytułu gwarancji nie zastępują uprawnień z tytułu rękojmi. Właściciel mieszkania może nawet korzystać z uprawnień z tytułu rękojmi pomimo istnienia oświadczenia gwarancyjnego (art. 579 kodeksu cywilnego)
2. Obowiązki gwaranta
W swoim oświadczeniu, gwarant (deweloper) może się zobowiązać, że jeżeli sprzedana rzecz (mieszkanie) nie ma określonych właściwości, to dokona on zwrotu zapłaconej ceny, wymiany rzeczy lub jej naprawienia lub też zapewni on inne usługi (art. 577 § 2 kodeksu cywilnego).
Jednakże jeżeli udzielono gwarancji co do jakości rzeczy sprzedanej, poczytuje się, że gwarant jest obowiązany do usunięcia wady fizycznej rzeczy lub dostarczenia rzeczy bez wad.
Gwarant powinien wykonać swoje obowiązki w terminie wynikającym ze swojego oświadczenia gwarancyjnego, a przypadku braku tegoż terminu, niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 14 dni.
3. Przedawnienie
Zgodnie z brzmieniem kodeksu cywilnego, roszczeń z tytułu gwarancji można dochodzić przez okres dwóch lat od chwili wydania rzeczy kupującemu, chyba że gwarant udzielił kupującemu innego terminu obowiązywania gwarancji (art. 577 § 4 kodeksu cywilnego).
4. Zakres odpowiedzialności gwaranta
Na mocy art. 578 kodeksu cywilnego, jeżeli nie postanowiono odmiennie, odpowiedzialność z tytułu gwarancji obejmuje wady powstałe z przyczyny tkwiącej w sprzedanej rzeczy.
5. Bieg terminu gwarancji
Należy pamiętać, że właścicielowi któremu gwarant usunął wadę objętą gwarancją, termin gwarancji co do tego wymienionego elementu biegnie na nowo (art. 581 § 1 kodeksu cywilnego).
6. Linie orzecznicze
Jak wskazał w swoim orzeczeniu z dnia 27 kwietnia 2012 roku Sąd Najwyższy, sygn. akt: V CSK 166/11: (…) Rękojmia zapewnia minimum ochrony kupującego, a gwarancja jakości nie jest jej modyfikacją, lecz odrębną, dodatkową formą zabezpieczenia interesów kupującego, nie podlega więc ograniczeniom przewidzianym dla rękojmi. Gwarancji udziela sam gwarant, decydując o tym, w jakim zakresie chce przejąć ryzyko ponad albo obok tego, co przewiduje rękojmia (…).
(…) Stosunek gwarancji ma charakter umowny i podlega zasadzie swobody umów, co oznacza, że treść zobowiązania gwaranta może być co do zasady określona swobodnie, co umożliwia również ograniczenia obowiązków z gwarancji (…). (vide: Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 23 października 2009 roku, sygn. akt: I ACa 712/09)
7. Podsumowanie
W sytuacji w której w nieruchomości zakupionej z rynku pierwotnego pojawią się wady, a deweloper (gwarant) udzielił gwarancji, będzie można powołać się na uprawnienia z niej wynikające, aby powstałą wadę usunąć. Należy pamiętać, że oświadczenie gwarancyjne jest dobrowolnym oświadczeniem gwaranta. Ponadto, zakres gwarancji jest kształtowany na zasadzie swobody zawierania umów.
Mimo to, w sytuacji w której gwarant nie będzie chciał przysługującego nam uprawnienia zrealizować, będzie mogło się okazać, iż jedyną drogą na przywrócenie mieszkania / domu do stanu poprzedniego okaże się skierowanie sprawy na drogę powództwa sądowego.
8. Inne roszczenia
W kolejnych wpisach omówię uprawnienia wynikające m.in. z ustawy „deweloperskiej”, zasady uzyskiwania odszkodowania w oparciu o odpowiedzialność kontraktową, a także roszczenia przysługujące właścicielowi mieszkania / domu względem ubezpieczyciela.
