CZ. IV - Odszkodowanie – odpowiedzialność kontraktowa (ex contractu) – art. 471 k.c. w zw. z art. 361 § 2 k.c.
Wstęp
Kolejny wpis na blogu jest poświęcony tematyce odpowiedzialności odszkodowawczej dewelopera za szkodę, która jest konstruowana w oparciu o przepisy art. 471 k.c. w zw. z art. 361 § 2 k.c.
Nie możemy tracić z pola widzenia, że właścicielowi nieruchomości który nabył ją z rynku pierwotnego, oprócz roszczeń z tytułu gwarancji, rękojmi czy umowy „deweloperskiej”, może przysługiwać także roszczenie odszkodowawcze, konstruowane w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego.
W przypadku w którym w mieszkaniu / domu poszkodowanego dojdzie do powstania szkody (np. wyciekania przez wody rury), która jest związana z nienależytym wykonaniem umowy przez dewelopera, poszkodowany może zobowiązać dewelopera do naprawienia tejże szkody poprzez przywrócenie stanu poprzedniego, lub przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej.
Zanim jednak szerzej omówię niniejszą tematykę, przedstawię kluczowe pojęcia ułatwiające zrozumienie przedmiotowej materii.
1. Definicja
a) Szkoda – jako pojęcie szkody należy rozumieć uszczerbek w dobrach prawnie chronionych, poniesionych wbrew woli poszkodowanego (właściciela nieruchomości). Wyróżnić należy szkodę majątkową i szkodę niemajątkową. W kontekście omawianej tematyki, szkodami na których się skupimy, będą szkody majątkowe. Przykładem takiej szkody może być np. zniszczenie ścian mieszkania poprzez wyciek wody z rur, zniszczenie mebli.
W tym miejscu wyróżniamy pojęcie damnum emergens tj. rzeczywisty uszczerbek majątkowy, a lucrum cessans, czyli utracone, spodziewane korzyści.
b)Odszkodowanie – stanowi pewną wartość pieniężną, która zostaje przyznana uprawionemu (właścicielowi nieruchomości) w sytuacji w której obiektywnie stwierdzi się, że podmiot zobowiązany nie wykonał lub też nienależycie wykonał umowę polegającą na sprzedaży i wydaniu właścicielowi nieruchomości nielegitymującej się wadami. Ogólna odpowiedzialność odszkodowawcza jest statuowana w art. 471 kodeksu cywilnego, który wskazuje, że: Dłużnik jest obowiązany do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
2. Uzyskanie odszkodowania od dewelopera
Tak jak zostało to już podniesione we wstępie, w oparciu o w art. 361 § 2 k.c. w zw. z art. 471 k.c. właścicielowi nieruchomości w określonej sytuacji może przysługiwać roszczenie odszkodowawcze.
Właściciel nieruchomości może dochodzić od dewelopera / podmiotu zobowiązanego odszkodowania, musi jednak precyzyjnie określić wysokość powstałej szkody, przyczynę jej powstania (która w związku przyczynowo-skutkowym będzie powiązana z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania przez dewelopera).
Powyższe oznacza, iż aby można było skutecznie uzyskać od podmiotu zobowiązanego odszkodowanie w oparciu o przedstawioną konstrukcję, należy wykazać, że podmiot zobowiązany poprzez swój zamiar, lub też brak zachowania należytej staranności nie wywiązał się lub też nienależycie wywiązał się ze swojego zobowiązania.
Ważne przy tym jest że ciężar dowodowy (udowodnienia faktu z którego wywodzi się skutki prawne) spoczywa w tym przypadku na właścicielu mieszkania.
Warto również dodać, iż zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 30 grudnia 1988 r., sygn. akt: III CZP 48/88 (także: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 7 sierpnia 1969 r., III CZP 120/68) roszczenie z tytułu rękojmi nie wyłącza równoczesnego sformułowania roszczenia odszkodowawczego względem dewelopera.
3. Przedawnienie
W tym przypadku ogólne terminy przedawnień roszczeń, zgodnie z brzmieniem art. 118 k.c., wskazują, iż termin przedawnienia roszczenia wynosi sześć lat. Zgodnie zaś z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 2013 roku, sygn. akt: III CZP 72/13, roszczenie o odszkodowanie za szkodę spowodowaną naruszeniem zobowiązania rozpoczyna swój bieg dopiero w chwili, gdy zostanie właścicielowi nieruchomości wyrządzona szkoda, która istnieje w związku przyczynowo-skutkowym z naruszeniem zobowiązania przez dewelopera.
Powyższe rozstrzygnięcie jest o tyle korzystne dla właściciela nieruchomości, iż wynika z niego jasno, że zgodnie z ugruntowaną linią orzeczniczą, termin przedawnienia konstruowany w oparciu o odpowiedzialność kontraktową, rozpoczyna swój bieg dopiero w chwili w której zostanie wyrządzona szkoda, a zatem termin na dochodzenie roszczeń w oparciu o tą konstrukcję przedawni się najprawdopodobniej w terminie późniejszym niż w przypadku rękojmi czy gwarancji.
4. Linia orzecznicza
I CSK 597/18, Wymagalność roszczenia o naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania. Początek biegu przedawnienia roszczenia o naprawienie szkody wynikłej z naruszenia zobowiązania. – Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 lipca 2020 r.
(…) Roszczenie o naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania powstaje w chwili, w której aktualizują się wszystkie przesłanki odpowiedzialności z tego tytułu, czyli ma miejsce stan niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania i powstaje szkoda wierzyciela. Zobowiązanie do zaspokojenia tego roszczenia jest bezterminowe, co oznacza, że w świetle art. 455 k.c. staje się ono wymagalne niezwłocznie po tym, jak wierzyciel wezwie dłużnika do jego zaspokojenia. Początek biegu terminu przedawnienia takiego roszczenia trzeba określić stosownie do art. 120 § 1 zdanie drugie k.c., tj. z odwołaniem się do konstrukcji hipotetycznej wymagalności, która nastąpiłaby, gdyby wierzyciel wezwał dłużnika do zaspokojenia roszczenia w najwcześniej możliwym terminie. W wypadku roszczenia odszkodowawczego ex contractu tym najwcześniej możliwym terminem jest chwila zrealizowania przesłanek odpowiedzialności, tj. powstania szkody w majątku wierzyciela pozostającej w związku przyczynowym z nienależytym wykonaniem lub niewykonaniem zobowiązania. Od tej chwili wierzyciel może bowiem skutecznie wezwać dłużnika do zapłaty odszkodowania, powodując stan wymagalności powstałego na jego rzecz roszczenia odszkodowawczego, który następuje niezwłocznie po otrzymaniu przez dłużnika wezwania. (…)
I ACa 762/18, Podstawy prawne dochodzenia od sprzedającego roszczeń odszkodowawczych w związku z zakupem rzeczy obciążonej wadami. Ścisłe określenie wierzytelności będącej przedmiotem cesji w umowie przelewu. Odpowiedzialność osoby zobowiązanej z punktu widzenia odpowiedzialności z tytułu nienależytego wykonania umowy. – Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 18 października 2019 r.
(…) Strona, która kupiła rzecz obciążoną wadami, może dochodzić od sprzedającego roszczeń odszkodowawczych w oparciu o przepisy art. 471 i nast. k.c., przy czym nawet utrata uprawnień z tytułu rękojmi nie pozbawia kupującego możliwości kompensaty nienależycie wykonanej umowy na podstawie tego tytułu. Uprawnienia z rękojmi służą umocnieniu pozycji kupującego i nie jest ich celem osłabienie uprawnień przysługujących mu na zasadach ogólnych.
(…) Odpowiedzialność osoby zobowiązanej oceniana przez pryzmat art. 471 k.c. ma szeroki zakres, bowiem jest wyłączona tylko wtedy, gdy zostanie wykazane, że wady sprzedanej rzeczy wynikają z przypadku, winy osoby trzeciej, niewłaściwego użytkowania rzeczy, braku odpowiedniej konserwacji, nieprawidłowego korzystania lub obsługi itp. okoliczności. (…)
I ACa 1751/17, Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 5 września 2019 r.
Szkodą w rozumieniu art. 361 § 2 k.c. jest różnica między stanem majątku poszkodowanego, jaki zaistniał po zdarzeniu wywołującym szkodę, a stanem tego majątku, jaki istniałby, gdyby do tego zdarzenia nie doszło. W przypadku niewłaściwego wykonania umowy sprzedaży nieruchomości z budynkiem dotkniętym wadami szkoda obejmuje to, że do majątku nabywcy weszła rzecz wadliwa, wymagająca naprawienia w celu stworzenia warunków do korzystania z niej w sposób zgodny z przeznaczeniem. Z reguły chodzi o kompensację uszczerbku odpowiadającego uzyskaniu rzeczy o mniejszej wartości w stosunku do hipotetycznej wartości rynkowej, czy też związanego z potrzebą sfinansowania określonych prac naprawczych, czy wreszcie w związku z wystąpieniem innych negatywnych dla kupującego majątkowych konsekwencji niewykonania przez sprzedającego umowy w sposób należyty. W drugiej z wymienionych wyżej postaci szkody do ram szkody zaliczyć trzeba wszystkie wydatki, jakie nabywca musi ponieść w celu usunięcia wad rzeczy. Powstanie roszczenia odszkodowawczego nie zależy od tego, czy poszkodowany dokonał restytucji i czy w ogóle ma taki zamiar.
I AGa 32/19, Przesłanki odpowiedzialności kontraktowej. – Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 4 września 2019 r.
Do przesłanek odpowiedzialności kontraktowej dłużnika (w tym wypadku: pozwanej) zalicza się:
1) istnienie ważnego zobowiązania, z którego wynika obowiązek określonego zachowania dłużnika, czyli spełnienia przez niego świadczenia na rzecz wierzyciela,
2) wyrządzenie wierzycielowi szkody majątkowej,
3) istnienie adekwatnego związku przyczynowego między tą szkodą a zachowaniem dłużnika sprzecznym z jego obowiązkami umownymi, czyli wskutek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika. Wykazanie tych przesłanek wymaga zatem przede wszystkim udowodnienia, jaka była treść zobowiązania, czyli jakie było zachowanie dłużnika, do którego był on zobowiązany w stosunku do wierzyciela lub inaczej mówiąc – na czym miało polegać jego świadczenie na rzecz wierzyciela. Istotne jest ponadto, że wszystkie powyższe przesłanki powinny zostać wykazane przez wierzyciela (w tym wypadku: powoda) występującego z roszczeniem odszkodowawczym ex contractu.
5. Podsumowanie
Pragnę zauważyć, że w przypadku powstania w nieruchomości wady / szkody, którą należy powiązać ze sprzedaną przez dewelopera nieruchomością, właściciel będzie mógł konstruować odpowiedzialność względem dewelopera (zależy to także od stanu faktycznego sprawy), co do zasady, w oparciu o przepisy rękojmi, gwarancji, ustawy „deweloperskiej” lub ogólną zasadę odpowiedzialności kontraktowej. To jednak z których przepisów dochodząc swych praw skorzysta właściciel nieruchomości, zależy od niego.
Należy także dostrzec, że w przypadku powstania szkody w nieruchomości właściciela i konstruowania odpowiedzialności dewelopera w oparciu o przepisy dotyczące odpowiedzialności kontraktowej, poszkodowany będzie musiał wykazać że została właścicielowi wyrządzona przez dewelopera szkoda, istnieje ważna umowa pomiędzy stronami, a także istnieje związek przyczynowy pomiędzy powstałą szkodą a zachowaniem dewelopera.
6. Inne roszczenia
W ostatnim z pozostałych z tej serii wpisów, omówię tematykę związaną z roszczeniami przysługującymi właścicielowi nieruchomości względem ubezpieczyciela.
