CZ. I - RĘKOJMIA
Wstęp
Niniejszy wpis na blogu został poświęcony tematyce zagadnień związanych z roszczeniami jakie przysługują właścicielowi nieruchomości nabywającemu je z rynku pierwotnego, w sytuacji w której ujawnią się w nim wady / szkody. W tym wpisie omówię instytucję rękojmi. Zapraszam do lektury.
Rękojmia (Tytuł XI Dział II Kodeksu Cywilnego)
1. Definicja
Po pierwsze, nie możemy zapominać, że co do zasady, właściciela mieszkania chronią kodeksowe przepisy dotyczące rękojmi. Z ogólnej definicji rękojmi (art. 556 k.c.) wynika, że sprzedawca (deweloper) jest zobowiązany względem kupującego (właściciela) jeżeli rzecz sprzedana na wadę fizyczną lub prawną.
2. Wada fizyczna
Zgodnie z brzmieniem art. 5561. k.c., wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Może to m.in. oznaczać, że:
– rzecz nie ma właściwości które powinna mieć,
– rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu kupujący został zapewniony,
– nie nadaje się do celu do którego winna służyć,
– została wydana w celu niezupełnym.
W przypadku nieruchomości, do tego typu wad zaliczać się może np. przeciekający dach w nowo oddanej nieruchomości, rozszczelnienie rur doprowadzających ciepłą wodę, itp.
Istotne jest także, że zgodnie z brzmieniem art. 5562. k.c. jeżeli kupującym mieszkanie jest konsument, a wada fizyczna powstanie przed upływem roku od daty odbioru mieszkania, istnieje domniemanie istnienia wady w chwili odbioru mieszkania.
3. Wada prawne
Na mocy art. 5563. k.c. deweloper będzie ponosił także odpowiedzialność jeżeli rzecz jest obciążona prawami osób trzecich.
4. Procedura reklamacyjna z tytułu rękojmi
Zgodnie z przepisami, właściciel w przypadku zaistnienia wady, może złożyć deweloperowi reklamację.
W ślad za powyższym, właściciel powinien:
– wezwać dewelopera do usunięcia wady,
a jeśli to nie odniesie rezultatu, właściciel może:
– złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny za nieruchomość, lub
– (w skrajnych przypadkach) od umowy odstąpić (art. 560 § 1. k.c.).
Ważne jest aby pamiętać, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi można rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć. Jeżeli jednak kupującym jest konsument, rękojmię można wyłączyć tylko w określonych sytuacjach które zostały wskazane w przepisach szczególnych (art. 558. k.c.).
Z powyższego wynika, że deweloper powinien w pierwszej kolejności usunąć powstałą wadę usunąć. Prace w tym przedmiocie powinny być wykonane na koszt dewelopera. Jeżeli jednak okaże się to niemożliwe, właścicielowi będą przysługiwać pozostałe roszczenia tj. o obniżenie ceny za nieruchomość lub odstąpienie od umowy. Odstąpienie od umowy przysługuje wtedy gdy mamy do czynienia z wadami istotnymi.
5. Rodzaj odpowiedzialności dewelopera
Musimy pamiętać, że odpowiedzialność dewelopera jest odpowiedzialnością na zasadzie ryzyka, a zatem właściciel musi wykazać jedynie, że wada istniała w chwili wydania mu mieszkania, lub ujawniła się w okresie późniejszym, z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej.
6. Przedawnienie
Tak jak wszystkie roszczenia, także te dotyczące rękojmi ulegają przedawnieniu. Przed dniem 25 grudnia 2014 r., okres rękojmi z tytułu wad ujawnionych w nieruchomości wynosił 3 lata, obecnie, termin ten uległ wydłużeniu i wynosi 5 lat.
Termin ten jest liczony od dnia w którym nieruchomość została wydana właścicielowi tj. dzień odbioru technicznego, aż do momentu upływu okresu rękojmi (art. 568 § 1. k.c.).
Równocześnie, musimy pamiętać, że po ostatniej nowelizacji przepisów kodeksu cywilnego, a to art. 118 k.c., roszczenie z tytułu rękojmi przedawni się z końcem roku kalendarzowego.
7. Rękojmia deweloperska
Rękojmi deweloperskiej poświęcę odrębny wpis w którym opiszę obszernie tematykę związaną z umową deweloperską i tzw. „ustawą deweloperską”.
8. Podsumowanie
W przypadku ujawnienia się w nieruchomości z rynku pierwotnego wad, jedną z możliwych dróg aby móc przedmiotową wadę usunąć, jest powołanie się na instytucję rękojmi. Należy jednak pamiętać, iż w sytuacji w której nasze wezwanie do usunięcia wady w mieszkaniu nie zostanie przez dewelopera uwzględnione, musimy być gotowi na skierowanie sprawy na drogę powództwa sądowego, lub też musimy być gotowi co najmniej na oddanie sprawy do analizy prawnikowi.
9. Inne roszczenia przysługujące właścicielowi mieszkania
W przypadku ujawnienia się w nieruchomości z rynku pierwotnego wad, jedną z możliwych dróg aby móc przedmiotową wadę usunąć, jest powołanie się na instytucję rękojmi. Należy jednak pamiętać, iż w sytuacji w której nasze wezwanie do usunięcia wady w mieszkaniu nie zostanie przez dewelopera uwzględnione, musimy być gotowi na skierowanie sprawy na drogę powództwa sądowego, lub też musimy być gotowi co najmniej na oddanie sprawy do analizy prawnikowi.
