CZ. III - ROSZCZENIA WYNIKAJĄCE Z UMOWY DEWELOPERSKIEJ
Wstęp
Kolejny wpis na blogu został poświęcony tematyce zagadnień związanych z roszczeniami jakie przysługują właścicielowi nieruchomości na mocy ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Uprawnienia z tytułu umowy deweloperskiej – Ustawa z dnia 16 września 2011 roku i ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
1. Definicja
Zgodnie z w/w ustawą, właścicielowi zakupionego mieszkania / domu, w określonych przez prawo sytuacjach, przysługują wskazane roszczenia. Stroną która może być zobowiązana do określonego działania jest deweloper. Zgodnie z art. 3 pkt 1 w/w ustawy za dewelopera rozumie się przedsiębiorcę: (…) który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa (…) i przeniesienia tego prawa na nabywcę.
Z kolei, jako przedsiębiorcę, zgodnie z brzmieniem kodeksu cywilnego, należy rozumieć osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, która we własnym imieniu prowadzi działalność gospodarczą lub zawodową.
2. Umowa deweloperska
W/w podmiot (deweloper) powinien sprawować pieczę nad prawidłową budową obiektu, a także przekazać wybudowany obiekt / nieruchomość do użytkowania.
W świetle powyższego, należy wskazać, że umowa deweloperska jest umową zawieraną w formie aktu notarialnego, na mocy której, deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności nieruchomości i przeniesienia własności tejże nieruchomości na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, w zamian za co nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego względem dewelopera.
Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zostały wskazane obowiązkowe elementy które taka umowa winna zawierać. Zauważyć należy, iż w przypadku braku któregoś zapisu który jest wedle ustawy obligatoryjny, nabywca będzie mógł od takiej umowy odstąpić (art. 29 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy).
3. Rękojmia deweloperska
Rękojmia deweloperska jest szczególnym rodzajem rękojmi, która została uregulowana w ustawie z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W akcie tym jest mowa, iż deweloper przekazujący mieszkanie / dom, powinien uprzednio sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, do którego kupujący będzie mógł zgłosić wszelkie wady i zastrzeżenia.
Jeżeli takowe zastrzeżenia przez kupującego do protokołu zostaną zgłoszone, deweloper na mocy ustawy, będzie zobowiązany w terminie 14 dni od podpisania protokołu, doręczyć kupującemu oświadczenie o uznaniu wad lub odmowie ich uznania wraz podaniem przyczyn.
Należy nadmienić, iż zastrzeżenia co do dostrzeżonych wad należy zgłosić w momencie odbioru nieruchomości. Jeżeli deweloper uzna istnienie wad, powinien on usunąć je w terminie 30 dni. Jeżeli jednak z obiektywnych przesłanek będzie wynikać iż jest to niemożliwe, deweloper poda inny termin usunięcia wady / wad, wskazując równocześnie przyczynę opóźnienia w wykonaniu przedmiotowych prac.
4. Linia orzecznicza – ciekawe orzeczenia
Jak wskazał Sąd Najwyższy, w sytuacji w której przy odbiorze mieszkania ujawniły się wady, które powodują, że przedmiot umowy nie różni się co do istotnych kwestii z oczekiwanym rezultatem, co do zasady, właściciel powinien dokonać odbioru mieszkania, i powinien dostrzeżone wady zgłosić wprost do protokołu, natomiast z tegoż protokołu winien wynikać dalszy sposób postępowania dewelopera – np. obniżenie ceny za nieruchomość, usunięcie wady w określonym terminie (vide: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 marca 1997 roku, sygn. akt: II CKN 28/97).
Jak stwierdził Sąd Najwyższy, nawet brak stwierdzenia wad przez właściciela nieruchomości w protokole zdawczo-odbiorczym, nie uniemożliwia właścicielowi dochodzenia swoich praw z tytułu rękojmi w terminie późniejszym: (…) Podpisanie przez nabywcę protokołu odbioru, jakkolwiek posiada walor prawny, nie przekreśla możliwości późniejszego dochodzenia przez niego roszczeń z tytułu wad lokalu albo domu. Dokument ten nie ma znaczenia absolutnego w zakresie wyznaczania sposobu wykonania zobowiązania z umowy deweloperskiej. (…) (vide: Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 1 grudnia 2006 roku, sygn. akt: I CSK 276/2006)
Co więcej, w komentarzu do „ustawy deweloperskiej”: (…) Celem art. 27 ust. 1-5 jest ochrona interesów nabywcy przez umożliwienie mu oględzin lokalu mieszkalnego (domu jednorodzinnego) będącego przedmiotem umowy deweloperskiej i wykrycie wadliwości tego przedmiotu przed jego nabyciem na podstawie umowy rozporządzającej. (…) Komentowane przepisy mają charakter semidyspozytywny. Mogą być zmienione w umowie deweloperskiej jedynie na korzyść nabywcy. (…) (vide: aut.: Tomasz Czech, Ustawa deweloperska, Komentarz, wyd. II).
Na tle powyższych orzeczeń wyraźnie rysuje się obraz umowy deweloperskiej jako wyraźnie chroniącej interesy kupującego, nie możemy jednak tracić z pola widzenia, iż by móc skutecznie skorzystać z dobrodziejstw wynikających z w/w ustawy „deweloperskiej”, musimy dochować pewnego formalizmu, przejawiającego się co najmniej w zgłoszeniu wszelkich dostrzeżonych przez nas zastrzeżeń do protokołu zdawczo-odbiorczego przy odbiorze nieruchomości.
5. Inne roszczenia przysługujące właścicielowi nieruchomości
W kolejnych wpisach omówię także tematykę roszczeń przysługujących właścicielowi nieruchomości przeciwko deweloperowi w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego dotyczące odpowiedzialności kontraktowej, jak również poruszę kwestie związane z nieomawianymi do tej pory roszczeniami względem ubezpieczyciela (jeżeli właściciel takową umowę zawarł).
6. Przedawnienie
Tak jak wszystkie roszczenia, także te dotyczące rękojmi ulegają przedawnieniu. Przed dniem 25 grudnia 2014 r., okres rękojmi z tytułu wad ujawnionych w nieruchomości wynosił 3 lata, obecnie, termin ten uległ wydłużeniu i wynosi 5 lat.
Termin ten jest liczony od dnia w którym nieruchomość została wydana właścicielowi tj. dzień odbioru technicznego, aż do momentu upływu okresu rękojmi (art. 568 § 1. k.c.).
Równocześnie, musimy pamiętać, że po ostatniej nowelizacji przepisów kodeksu cywilnego, a to art. 118 k.c., roszczenie z tytułu rękojmi przedawni się z końcem roku kalendarzowego.
